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9 de Maio de 2021

Extinção do Contrato de Arrendamento

Possibilidade da Ação de Despejo no Contrato de Arrendamento.

Publicado por Henrique Gonçalves
há 6 anos

O artigo 26 do Decreto n.º 56.566/66 elenca as hipóteses de extinção contratual, sendo estas citadas por WALD (2009): (a) término de seu prazo e do de sua renovação; (b) retomada pelo arrendador; (c) aquisição da gleba arrendada pelo arrendatário; (d) distrato ou a rescisão contratual; (e) resolução ou extinção do direito do arrendador, o que se verifica quando este perde seus direitos sobre o imóvel arrendado; (f) força maior, a qual impossibilite a execução do contrato; (g) sentença judicial irrecorrível; (h) perda do imóvel rural, mais pela ratio de força da natureza; (i) desapropriação total ou parcial do imóvel, sendo também a extinção parcial ou total; (j) previsão legal, por qualquer causa de desfazimento do contrato e (k) morte do arrendatário, excetuado quando este for o conjunto familiar e que outra pessoa devidamente qualificada prossegue em sua execução. Como se percebe a morte do arrendador não configura extinção do contrato, pois ficarão osherdeiros e legatários obrigados a cumprir o vínculo contratual.

1 - Possibilidade de ação de Despejo em Contratos de Arrendamento.

O artigo 32 do Decreto n.º 59.566/66 elenca as hipóteses que o arrendatário é obrigado a desocupar o imóvel, sob a sanção de sofrer as conseqüências da ação de despejo. Tais hipóteses são citadas por RIZZARDO (2008):

Término do prazo do contrato ou de sua renovação;

Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, integralmente ou em parte, sem prévio e expresso consentimento do arrendador, conforme já mencionado;

O parágrafo único do art. 32 autoriza a purgação de mora no despejo por falta de pagamento, desde que até a contestação requeira prazo de 30 dias para pagar o aluguel, encargos devidos, custas e honorários de advogado. Esse pagamento deverá ser efetuado no prazo fixado pelo juiz, que não deverá exceder 30 dias, contados da data da entrega em cartório do mandado de citação devidamente cumprido. Essa purgação deve ser adaptada ao rito do procedimento sumário (VENOSA, 2010, p. 589).

Se o arrendatário não pagar o aluguel ou a renda estipulada no prazo determinado;

Dano causado à parte da terra arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário;

Abandono total ou parcial de cultivo, nas cumprindo as obrigações que lhe são devidas;

Mudança na destinação do imóvel rural;

Inobservância das normas obrigatórias fixadas no artigo 13 do Decreto n.º 59.566/66;

Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e no Regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido;

Infração a obrigação legal e contratual grave pelo arrendatário.

Será cabível a ação de reintegração de posse quando a posse da coisa arrendada for injusta e não ação de despejo (VENOSA, 2010).

2 - Da extinção do Contrato de Arrendamento.

O artigo 26 do Decreto n.º 56.566/66 elenca as hipóteses de extinção contratual, sendo estas citadas por WALD (2009): (a) término de seu prazo e do de sua renovação; (b) retomada pelo arrendador; (c) aquisição da gleba arrendada pelo arrendatário; (d) distrato ou a rescisão contratual; (e) resolução ou extinção do direito do arrendador, o que se verifica quando este perde seus direitos sobre o imóvel arrendado; (f) força maior, a qual impossibilite a execução do contrato; (g) sentença judicial irrecorrível; (h) perda do imóvel rural, mais pela ratio de força da natureza; (i) desapropriação total ou parcial do imóvel, sendo também a extinção parcial ou total; (j) previsão legal, por qualquer causa de desfazimento do contrato e (k) morte do arrendatário, excetuado quando este for o conjunto familiar e que outra pessoa devidamente qualificada prossegue em sua execução. Como se percebe a morte do arrendador não configura extinção do contrato, pois ficarão osherdeiros e legatários obrigados a cumprir o vínculo contratual.

O arrendamento agrário segue o conceito de locação, sendo uma modalidade delocatio rei, haja vista que se conceitua na cessão onerosa do uso e gozo de imóvel rural, na integralidade ou não, com a finalidade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante retribuição ou aluguel. Inclui ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, observados os limites percentuais do Estatuto da Terra.

As pesquisas que foram realizadas com o intento de analisar as repercussões jurídicas do tema, afastando de outros institutos que possuem regulação no Código Civil de 2002. Teve também a finalidade de entender o instituto do subarrendamento, bem como as suas possibilidades e conseqüências jurídicas.

In fine, o meio rural não pode se descuidar quando da elaboração deste tipo contratual agrário – arrendamento –, haja vista que o impacto que uma simples cláusula mal redigida ou inexata pode por fim a sua própria atividade econômica.

Bibliografia:

DA SILVA, Flávia Martins André da. Contratos agrários de arrendamento e parceria.Disponível em:. Acesso em: 02 nov. 2010.

MAGALHÃES, Pedro. Contratos agrários: arrendamento e parceria. Disponível em: <http://www.nunesfernandes.com.br/publicacoes.asp?id=3>. Acesso em: 02 nov. 2010.

PROENÇA, Alencar Mello. Direito Agrário. 1. Ed. Porto Alegre: Síntese, 1999. 406 p.

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 7. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. 1.460 p.

SILVA, De Plácio e. Vocabulário Jurídico: Atualização de Nagib Shaibi Filho e Gláucia Carvalho. 3. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. P. 1500.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 10. Ed. V. III. São Paulo: Atlas, 2010. 628 p.

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Gostaria de saber se é possível o arrendatário rescindir o contrato no meio do prazo de 3 anos, quais seriam os procedimentos corretos e a lei que protege o Arrendador? continuar lendo