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20 de Fevereiro de 2020

Arrendamento Rural

Visão segundo o Estatuto da Terra e características que o diferenciam da locação urbana.

Publicado por Henrique Gonçalves
há 4 anos

INTRODUÇÃO

O Decreto n.º 59.566, de 14 de Novembro de 1966, em seu artigo , conceituou o arrendamento rural, seguindo o conceito de locação urbana. Tal Decreto regulou os artigos 92 a 96 da Lei n.º 4.504/64 – o chamado Estatuto da Terra. O arrendamento constitui-se na cessão onerosa do uso e gozo de imóvel rural e não de urbano, como é na locação urbana, integralmente ou não, com a finalidade de exploração agrícola, pecuária, agroindústria, extrativa ou mista, mediante retribuição ou aluguel, sendo observados os limites percentuais da Lei n.º 4.504.

Foi feita a delimitação do conceito, distinção para a locação urbana, os direitos e obrigações do arrendador (cedente) e arrendatário (cessionário), o direito de preferência do arrendatário em face da “concorrência” de terceiros e o futuro direito de retenção por parte daquele, entre outros temas correlatos, como o de subarrendamento e também suas conseqüências e prévia autorização.

Tendo como objetivo através deste compreender os aspectos conceituais do contrato de arrendamento, se aspectos conceituais, bem como as conseqüências jurídicas deste contrato, o qual fora pouco cuidado pela doutrina, porém muito útil na prática.

A relevância da pesquisa constituiu-se na formação de juristas curiosos quanto a observância de contratos não tão debatidos doutrinariamente, mas que possuem relevância prática monstruosa, interferindo na análise de outros institutos jurídicos. Desta maneira, a importância da pesquisa foi tamanha para a consolidação da relevância prática do contrato de arrendamento.

1 ASPECTOS CONCEITUAIS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO: DISTINÇÃO DA LOCAÇÃO URBANA

O Direito Agrário define-se no conjunto de normas disciplinadoras das relações do homem com a terra, almejando o progresso social e econômico do trabalhador e de toda a sociedade em geral. Em 1964, porém, a Emenda Constitucional – EC n.º 10, inseriu entre as competências da União, a legislação sobre Direito Agrário, modificando a Constituição Federal de 1946. A Lei n.º 4.504, de 30 e Novembro de 1964 – Estatuto da Terra – é a lei fundamental do campo jurídico tratado, sendo considerada “a mãe do arrendamento”, haja vista ter sido ela pela primeira vez que disciplinou o instituto. Dois anos mais tarde, foi alterada pelo Decreto n.º 59.566, de 14 de Novembro de 1966. Recentemente em 2007, foi alterado o Estatuto da Terra em seus artigos 95 e 96, não modificando o sentido (nexo) com relação a todo o texto legal (VENOSA, 2010).

Comparação doutrinária pertinente é a respeito da equivalência com a locação urbana. Isto ocorre, pois no arrendamento ocorre também a transferência do uso e gozo de imóvel rural, por tempo indeterminado ou determinado, bem como a exigência de pagamento de aluguel ou retribuição, independentemente do resultado (VENOSA, 2010).

A antiga legislação Civil, o Código de 1916, tratava supletivamente o arrendamento rural em exatamente quatro dispositivos (artigos 1.211 a 1.215). O Novel Codex Civil (2002), não se preocupou em regular o arrendamento, cabendo a legislação especial tal tarefa (Estatuto da Terra e Decreto n.º 59.566/66). É importante salientar também que o artigo 13 da Lei n.º 4.947, de 1966, determinou expressamente que os contratos agrários – arrendamento e parceria, os quais são disciplinados pelo diploma agrário – sejam regidos pelos princípios gerais que disciplinam os contratos de direito comum, no referente ao acordo de vontades e ao objeto, mas observando paralelamente os preceitos do direito agrário. Isto evidencia o chamado “diálogo de fontes”, presente no direito brasileiro (VENOSA, 2010).

Segundo RIZZARDO (2008) são os contratantes deste contrato nominado – arrendamento rural:

O proprietário, quem detenha a posse ou quem tenha a livre administração de um imóvel rural;

Aquele que exerce qualquer atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, de acordo com o artigo do Decreto n.º 59.566/66.

O arrendamento, como já exposto em idéias introdutórias ao tema, define-se na cessão onerosa do uso e gozo de um imóvel rural, em parcelas ou não, incluindo ou excluindo outros bens, benfeitorias (melhoras no imóvel) e outras facilidades, com a finalidade de exercer atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista. Para que isto aconteça é necessário certa retribuição ou aluguel, observando os limites estabelecidos pela Lei. Assim, a priori, faz-se preciso definir duas figuras do arrendamento rural: o arrendador aquele que cede (aliena, tendo em vista os sentidos jurídicos do vocábulo) ou aluga imóvel rural e o arrendatário, o qual pode ser pessoa ou conjunto familiar, que paga o aluguel ou retribuição com o intento de exercer atividade rural. Torna-se exigível, com a entrega do imóvel pelo arrendador e o seu futuro recebimento pelo arrendatário (WALD, 2009).

Formado de renda ou rendimento, tem o sentido de mostrar a ação de arrendar. Juridicamente expressa o contrato pelo qual uma pessoa senhora de um prédio, transpassa e assegura a outrem, mediante contribuição fixa e prazo certo, o uso e gozo da mesma. O arrendamento tem assim, função semelhante ao contrato delocação. Na locação, a coisa também se dá para o uso e gozo do locatário, mediante certa retribuição e pelo prazo que se estipular. No entanto, o arrendamento se firmou mais especialmente para designar a locação, propriamente, para o contrato de aluguel das casas ou prédios urbanos e o de bens móveis. Nesse sentido mesmo, determina a lei civil que, quando a enfiteuse traz prazo limitado, é arrendamento [grafia original] (SILVA, 2008, p. 140).

Classifica-se contratualmente como: bilateral, oneroso, consensual e não solene, não necessitando de formalidade alguma para se concretizar. Costumeiramente não é classificado como aleatório, podendo pela disposição das partes se tornar. É tambémintuitu personae, sendo que muitas vezes, o arrendamento é firmado tendo em vista o caráter personalíssimo, ou seja, a pessoa que se contrata. Há a possibilidade de formação do contrato preliminar, sendo quando assim firmado, disciplinado pelos artigos do Código Civil (VENOSA, 2010).

Quanto ao subarrendamento, este é possível. Constitui-se na alienação que o arrendatário faz a outra pessoa, um terceiro na relação contratual. Para que possa ser possível o subarrendamento é necessariamente preciso o consentimento prévio eexpresso do arrendador. Se isto não for respeitado, será possível a ação de despejo nos moldes do artigo 32 do Decreto. O parágrafo único do artigo 31 do referido diploma legal menciona desde logo, que uma vez resolvido o contrato principal, isto é, o de arrendamento, extingue-se automaticamente o subarrendamento (segue a regra: o acessório segue o principal). Pode as partes, contudo, estabelecer entre elas, que a extinção do contrato principal não ocasionará a do acessório (subarrendamento). Neste caso, deverá tal cláusula contratual prevalecer (RIZZARDO, 2008).

O contrato de arrendamento distingue-se da parceria rural, outro contrato agrário nominado por ser esta um pacto pelo qual o parceiro outorgante cede o uso da terra com o intuito de exploração, partilhando os riscos, produtos e lucros, limitados pela lei, ao parceiro outorgado. Desta maneira, o aspecto distintivo maior do arrendamento para a parceria ruralé que nesta cede-se apenas o uso específico, sem que seja necessariamente transferida a posse do imóvel ao parceiro-outorgado, ao contrário do que acontece no arrendamento (WALD, 2009).

Segundo WALD (2009) nos contratos verbais presume-se ajustadas as cláusulas obrigatórias estabelecidas tanto no Estatuto da Terra quanto no Decreto n.º 59.566/66. Quando escritos deverão conter:

O lugar e data da assinatura do contrato, nome completo e endereço dos contratantes, características do arrendador e arrendatário ou do parceiro-outorgante e parceiro-outorgado;

Objeto do contrato;

Tipo de atividade de exploração;

Destinação do imóvel ou dos bens, identificação do imóvel e número do Registro no Cadastro de Imóveis Rurais – IBRA, descrição da gleba, enumeração das benfeitorias e demais bens e facilidades, prazo de duração e preço, foro do contrato, cláusulas obrigatórias do Regulamento;

Assinatura dos contratantes ou da pessoa a seu rogo e de quatro testemunhas idôneas.

As obrigações do arrendatário e do arrendador não diferem muito do contrato de locação, sendo muito semelhantes. O primeiro deve-se utilizar do imóvel rural, conservando-o e tratando-o como seu fosse. Deve preservar as florestas e pomares e findo o arrendamento, deverá devolver o imóvel, como recebeu, excetuando-se as deteriorações normais de uso. Caso tais obrigações não sejam observadas, implicará na infração legal, autorizando o arrendador a rescisão contratual e o despejo, além das perdas e danos. Quanto ao arrendador, à entrega do imóvel com suas pertenças e em estado de servir ao uso proposto são suas principais obrigações (VENOSA, 2010).

Segundo a mesma referência anterior, os direitos do arrendador são os próprios e naturais da relação contratual decorrente do arrendamento. O artigo 42 do Decreto n.º 59.566/66 traz um direito específico do arrendador, qual seja opor-se a cortes ou podas, quando danosas aos fins florestais ou agrícolas a que se destina o objeto contratual. O artigo 45 do mesmo diploma traz também direitos do arrendatário.

Art. 42. O arrendador poderá se opor a cortes ou podas, se danosos aos fins florestais ou agrícolas a que se destina a gleba objeto do contrato.

Art. 45. Fica assegurado a arrendatário o direito de preempção na aquisição do imóvel rural arrendado. Manifestada a vontade do proprietário de alienar o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo, de 30 (trinta) dias, contado da notificação, exercer o seu direito (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra) (BRASIL, Decreto n.º 59.566/66, de 14 de Novembro de 1966).

Os prazos do arrendamento podem ser determinado (por prazo certo) ou indeterminado (prazo não certo). Nos dois casos, os prazos terminarão após a conclusão da colheita. Se ocorrer força maior, os prazos ficam automaticamente prorrogados até o respectivo final da colheita, haja vista inexistência de culpa pelo arrendatário. Quando à pecuária, os prazos terminaram posteriormente a parição dos rebanhos/após da safra de animais. Para iniciar nova cultura, a qual seus frutos só poderão ser colhidos após ao termo contratual, faz-se necessário acerto entre as partes, com o intento de pagamento pelo prazo excedente (MAGALHÃES, 2010).

Segundo DA SILVA (2010), o arrendamento comporta as mais variadas espécies, assim citadas: (a) arrendamento agrícola (para o cultivo de espécies vegetais); (b) arrendamento pecuário (para a criação, recriação, invernação ou terminação de gado); (c) arrendamento agro-industrial (para o beneficiamento de produtos agrícolas, pecuários ou vegetais, no qual as instalações industriais são de propriedade do arrendador ou delas seja este legítimo possuidor); (d) arrendamento de extração (para o arrendatário explorar a extração de espécies florestais nativas, animais ou agrícola); (e) arrendamento misto (abrange mais de uma das modalidades de exploração ou o plantio de arroz e as instalações de seu beneficiamento industrial).

MAGALHÃES (2010) com apoio legal do artigo 13, inciso II, do Decreto n.º 59.566/66, os prazos para o arrendamento rural são os seguintes: o dispositivo estabelece o prazo mínimo de três anos para o arrendamento destinado a lavoura temporária ou à pecuária de pequeno e médio porte; cinco anos para o arrendamento destinado a lavoura permanente ou a pecuária de grande porte para a cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal; sete anos para a atividade de exploração florestal, equivalendo ao período que inicia com o plantio e finda com a exploração comercial – v. G, pinheiros e eucaliptos. Assim, o prazo mínimo do arrendamento é de três anos, podendo por dicção legal tal prazo ser estendido para cinco e sete anos. Há jurisprudência neste sentido (BORGES, 1998).

ESTATUTO DA TERRA - CONTRATOS AGRÍCOLAS -PRAZO MÍNIMO. - Nos contratos agrícolas, o prazo legal mínimo pode ser afastado pela convenção das partes. Decreto regulamentador não pode limitar, onde a Lei não o fez. O Art. 13, II, a, do Dec. 59.566/66 não se afina com oArt. 96 da Lei 4.504/64 (Processo n.º 2005/0214012-1, Terceira Turma, Superior Tribunal de Justiça - STJ, Relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Julgado em 16 nov. 2006).

Se por prazo indeterminado, o artigo 95, inciso II do Estatuto da Terra fixa a sua determinação, estabelecendo prazo mínimo de 03 (três) anos. Terá o arrendatário prazo de 06 (seis) meses para desocupação o arrendatário, quando o arrendatário for notificado. Se houver resolução ou extinção do direito do arrendatário de permanecer na colheita até que termine a mesma. Com o fim das colheitas ou dos trabalhos necessários, o arrendador poderá pleitear a ação de despejo, nos moldes do artigo 32, inciso I, do Decreto n.º 59.566/66. Assim em até tinta dias a contar da notificação, o arrendatário deverá exercer sua preferência, conforme preceitua o artigo 92, § 3º do Estatuto da TerraET (VENOSA, 2010).

O artigo 95, inciso IV do Estatuto da Terra trata do direito de preferência pelo arrendatário. Em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, haja vista o contrato já anteriormente firmado. É necessário, porém, a notificação das propostas existentes seis meses antes do término do contrato. Não haverá renovação contratual se o arrendatário nos trinta dias subseqüentes ao término do prazo para a notificação, manifestar sua desistência ou formular nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no cartório de Registro de Títulos e Documentos. Não se renovará também o arrendador necessitar do imóvel rural para uso próprio ou através de seus descendentes (RIZZARDO, 2008).

O arrendatário tem preferência, em igualdade com estranhos, para a renovação, cabendo ao proprietário notificá-lo seis meses antes, informando-lhe as propostas; se não houver notificação, renova-se automaticamente o contrato, caso silencie o arrendatário; não se renova, porém, se o arrendador denuncia a locação, para a exploração direta por si ou por descendente seu; [...] (WALD, 2009, p. 383).

O arrendador ao firmar o contrato pode vir a perder a plena liberdade de dispor do seu bem como lhe convir, haja vista que o arrendatário deverá exercer a preferência em igualdade de condições com terceiros, não podendo vender a estes (MAGALHÃES, 2010).

OPITZ, citado por RIZZARDO (2008, p. 1069) aduz que “prevista a prorrogação do contrato, dispensável se torna qualquer notificação ou cientificação, porque o contrato se prolonga automaticamente, não se aplicando o disposto nos arts. 95, IV, do ET, e 22 de seu Regulamento [...]”.

A notificação é abrangida a todos, se houver mais de um arrendatário. Não poderá exercer o direito de preferência em relação à parte do imóvel, mas sim a totalidade. Se houver mais de um arrendatário interessado, terá preferência: aquele que possuir benfeitorias de maior valor, na ausência destas, aquele que possuir o quinhão arrendado mais extenso. Não existindo nenhum destes itens, terá preferência aquele que oferecer maior valor ou vantagens interessantes. Semelhantemente ao que ocorre com a locação urbana se houver igualdade de preço e/ou das vantagens, terá preferência aquele que for o arrendatário mais antigo (RIZZARDO, 2008).

Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo (BRASIL, Lei n.º 4.504, de 30 de Novembro de 1964).

Na ausência de notificação da venda, o arrendatário poderá haver para si o imóvel arrendado, desde que requeira no prazo de seis meses contados da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis (VENOSA, 2010).

O direito do arrendatário preterido é meramente pessoal, comportando em perdas e danos. Não atinge o terceiro, o qual desconhecia o arrendamento. (VENOSA, 2010).

De anotar, ademais que o art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra não menciona a indenização em perdas e danos. Por isso, assentou o Supremo Tribunal Federal, através do Recurso Extraordinário n.º 83.319-6, por sua Segunda Turma: “Não importa que o Regulamento do Estatuto de Terra haja dito que, não tendo havido a notificação, ao arrendatário que não fizer valer o seu direito à aquisição, no prazo de seis meses, a contar da transcrição da escritura de compra e venda, restará o direito de obter do proprietário faltoso as perdas e danos. Como não é isso que dispõe a lei e, como de outra parte, não pode o Regulamento contrariá-la, o que se impõe é, na verdade..., que a regra posta na parte final do art. 47 do Decreto n.º 59.566, de 1966, regulamentador do Estatuto da Terra, só se aplica na hipótese de ter o arrendatário, por não haver sido notificado, perdido o direito de prelação” (RIZZARDO, 2008, p. 1.072-1.073).

Segundo VENOSA (2010) o artigo 24 do Decreto n.º 59.566/66 menciona que as benfeitorias do imóvel rural podem ser:

Necessárias, aquelas que têm por fim conservar o imóvel, preservando da deterioração, cita-se, por exemplo, a mudança do telhado, o qual estava bastante velho;

Úteis, aquelas que facilitam a utilização do imóvel cita-se, por exemplo, a construção de outro telhado para a construção de uma garagem;

Voluptuárias, aquelas para mero deleite ou recreio, não aumentando o uso habitual do imóvel (construção de uma piscina no imóvel).

O arrendatário terá direito a indenização das duas primeiras benfeitorias – necessárias e úteis – que ele construir. Quanto às voluptuárias, só terá tal direito com a autorização expressa do arrendador. O artigo 25, do mencionado decreto preceitua que as benfeitorias necessárias e úteis efetuadas a expensas do arrendador, favorece-lhe a faculdade de exigir uma elevação proporcional da renda, inexistindo indenização. É permitido reter o imóvel arrendado quando o arrendador não indenizar o arrendatário pelas benfeitorias úteis e necessárias efetuadas por ele (PROENÇA, 1999).

Garante-se o direito de retenção pelo arrendatário, quando as benfeitorias úteis e necessárias não forem indenizadas. Ao término do contrato de arrendamento, o arrendatário fará jus às benfeitorias úteis e necessárias, com o escopo de direito de retenção do imóvel, no uso e gozo que lhe confere, até que venha a receber a indenização a que tem direito. Evidentemente, em tal período, permanece a obrigação do arrendatário de pagar pelo uso da terra, podendo, isto sim, compensar os valores que se forem por ele devidos, com o valor da indenização existente seu favor (VENOSA, 2010).

A principal característica do arrendamento é a cessão a título oneroso de imóvel rural, podendo a este se somar a cessão de outros bens. A retribuição pode ser cobrada na forma de aluguel, com as conseqüentes atribuições tributárias. O mesmo decreto em seu artigo 19 menciona que a restituição deva ser feita somente em dinheiro, em real. No que tange ao preço do arrendamento, o qual deverá ser necessariamente dado em dinheiro, vedado o seu ajuste em quantidade fixa de frutos ou produtos ou o seu equivalente em dinheiro; o Regulamento impõe a limitação do valor do contrato em 15% (quinze) por cento sobre o valor cadastral do imóvel arrendado, possibilitando a ampliação deste percentual para 30% (trinta) por cento, se o arrendamento for parcial, e recair sobre glebas selecionadas para a exploração intensiva de alta rentabilidade (MAGALHÃES, 2010).

Em produto pode haver o pagamento quando ajustado. Assim, o arrendatário no vencimento do contrato entregará ao arrendador, uma quantidade que cumpra o seu débito, optando assim, por substituir seu objeto quando do pagamento (VENOSA, 2010).

Bibliografia:

PROENÇA, Alencar Mello. Direito Agrário. 1. Ed. Porto Alegre: Síntese, 1999. 406 p.

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 7. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. 1.460 p.

SILVA, De Plácio e. Vocabulário Jurídico: Atualização de Nagib Shaibi Filho e Gláucia Carvalho. 3. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. P. 1500.

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